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內容來自sina新聞

產業地產新常態 從開發商到運營商

裡水鎮街及周邊中小企業各自為營尋求企業服務的時代即將過去。1月17日,“宇能國際中心服務聯盟”正式成立,包括廣東亞太創新經濟研究院、南北物流、佛山網商協會、正念律師事務、上德廣告、智勤會計培訓中心等在內的首批17傢企業抱團打造虛擬平臺,為進駐宇能國際的企業提供“一條龍”服務。

宇能國際成裡水首個產業載體項目,其整合第三方資源服務企業的開發運營模式,卻僅是佛山產業地產的一個縮影。據不完全統計,佛山在建的產業地產項目已經不少於20個,主土建融高雄燕巢土建融要集中在禪城、順德和南海等區域,多數會以地方舊有產業為依托。

助推制造城市向服務型城市轉變

產業地產的發展可追溯到數年前的天安數碼城以及瀚天科技城,得到產業載體帶來的經濟效益後,政府和房地產開發企業持續聯動,產業地產在佛山發展迅速,成為佛山樓市的重要一部分,數量漸長,其中禪城的張槎、南莊和南海平洲、順德的北滘較為集中。

為進駐企業代辦企業、事業單位財務審計、驗資、清算;財會人員專業培訓、代理納稅申報、技術經濟咨詢,審查項目投資估算……在剛成立的宇能國際中心服務聯盟的資料中,詳細地介紹瞭每個聯盟企業的職責。

與一般商業地產不同,開發商除前期硬件建設外,還要承擔招商、運營等眾多後期的角色,因此項目定位和用途規劃顯得尤為重要。在制造業大市佛山,諸多產業園的規劃和定位往往圍繞制造業做文章。例如佛山城北首個專業市場升級改造龍頭項目——華南金谷即是依托原有五金產業而打造成的國際交易平臺,廣東工業設計城同樣是依托於順德強大的制造產業基礎,如傢電、傢具等產業。

“產業地產越來越多出現,是佛山在升級改造過程之中不可避免出現的一種房地產模式,是制造業城市轉向服務型城市過程中的一種新型狀態。”合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林認為,通過政府的積極推動和引進外資,這一類項目在今後還會有長遠的發展。

投資客青睞促產業地產再發展

“以××產業為依托,集產學研休閑娛樂於一體的企業總部,年回報率超過8%……”近年來,類似的宣傳廣告在佛山比比皆是。與之相對應的,是投資者對於產業地產的熱情:上周六,宇能國際營銷中心開放,當天便有45臺客戶進行瞭誠意登記;去年底廣佛智城商鋪開盤遭熱搶,兩天銷量過億元,並多次加推。

投資者的認同進一步刺激瞭佛山產業地產的興起,慧聰傢電城、華夏中央廣場、廣佛智城、樂趣薈、宇能國際、金盈綠島國際中心等項目陸續推向市場,在成為產業轉型升級或創業樂土之前,成為投資者的關註焦點。

放眼全國,諸如萬達、綠地屏東竹田土地貸款大型房企也開始高調進軍產業地產,除瞭傳統房企,海爾地產也打著產業擴張的旗號,在全國各地大舉建造自己的工業產業園,去年中海爾集團便在佛山三水工業園拿地建廠。

曹紹林表示,產業地產一般有政府合作背景,政商合作得比較緊密,因此在政策的支持上有優勢。而且,目前佛山處於產業升級和轉型的高速發展期,所以未來還會有更多相關的規劃和項目,“產業地產項目是根據政府的未來規劃和發展需求而招商引資的,有一定的市場指引性。”

■對話

丁 力 廣東省社會科學院研究員

韓世同 寒桐投資顧問有限公司總經理、廣州知名房地產專傢

邰 順 佛山宇能創富投資有限公司常務副總經理

產業地產在佛山將呈現怎樣的發展趨勢?未來是購買寫字樓多還是租賃寫字樓多?開發商變身服務運營商如何才能實現科學持續發展?看專傢如何解答。

Q:從南海桂城的天安數碼城、瀚天科技城到大瀝的廣佛智城、南莊的綠島國際中心、裡水的宇能國際,杏壇的智富園,越來越多的開發商進駐鎮街開發產業載體項目,產業載體鎮街化是該類地產開發的趨勢嗎?影響這種趨勢的原因有哪些?

韓世同:產業地產從中心城區向鎮街發展,一個重要的原因是鎮街地價相對較低,且與住宅或商業地產相比,工業用地的轉讓限制條件較多,做產業載體項目既能對當地制造企業的轉型升級起到推動作用,也能為開發商的後期運營提供更大的空間。

邰順:在制造業轉型升級,新型產業興起的大背景下,中小型企業的發展更值得關註,鎮街是該類企業的聚集地,存在巨大的產業載體服務需求,是吸引開發商進駐鎮街的因素之一。

Q:與住宅地產專註產品設計不同,越來越多的產業載體在“賣產品”的同時,更傾向於為進駐的企業提供綜合服務,幫助企業做強做大,從地產開發到平臺建設,企業轉變角色需要攻克哪些難關?又如何能持續?

邰順:宇能國際的服務宗旨是讓企業一進駐就跨越服務門檻,要做到這一點,需要開發商有足夠強大的資源整合的能力,其中包括政府政策支持、民間智力輸入、業務機構合作等方面,目前我們已經搭建起“宇能國際服務聯盟”,整合律師、稅務、保險、銀行、物流等等行業資源,在企業未進駐前先搭好服務平臺。

丁力:開發商或者說運營商要做到持續為企業進行服務,要懂得嫁接外來的智慧,很多產業載體選擇免費為社會機構提供辦公場地,吸引其落戶,建立起為項目服務的“智庫”,源源不斷的社會資源輸入,既有助於產業載體的科學發展,對於進駐企業而言也更具吸引力。

Q:近年來興起的產業項目中,有慧聰傢電城、廣佛智城、瀚天科技城、新媒體產業園等定位明確的較為單一的行業服務的項目,也有如宇能國際、綠島國際中心等綜合性較強的項目,您認為決定一個項目定位的因素有哪些?

韓世同:決定產業載體定位的關鍵因素是所在區域的產業分佈情況,如順德的傢電、電商,南莊的陶瓷等都有明顯的行業優勢,當地龐大的企業群便是產業載體的目標客戶,做電商城、傢電城、陶瓷城等更容易招商,但宇能國際所處的裡水鎮街,缺乏支柱型產業,如自我定位太狹窄反而會影響招商。

Q:從政府主導招商到企業自主招商,最大的區別在哪?從產業載體良性發展的角度出發,租賃辦公場地與銷售寫字樓,哪個更科學?

丁力:借助政府的力量吸引企業進駐是較為有效的方法,但開發商應該具備自我招商的能力,運營產業載體的人更能夠從全局出發,有針對性地招進會對載體發展起到促進作用的企業。

韓世同:產業載體項目開發商不是單一的開發企業,它扮演的角色更像是運營商,提供進駐企業發展各個階段所需要的服務,出於資金回籠的壓力會推售部分的產品,但是個人認為開發商持有的產業越多越有發揮的空間,更能持續發展。

南方日報記者 陳文娜 南盼





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08415963465240065920079.shtml

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吳秋妮

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