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內容來自sina新聞產業地產新常態 從開發商到運營商
裡水鎮街及周邊中小企業各自為營尋求企業服務的時代即將過去。1月17日，“宇能國際中心服務聯盟”正式成立，包括廣東亞太創新經濟研究院、南北物流、佛山網商協會、正念律師事務、上德廣告、智勤會計培訓中心等在內的首批17傢企業抱團打造虛擬平臺，為進駐宇能國際的企業提供“一條龍”服務。
宇能國際成裡水首個產業載體項目，其整合第三方資源服務企業的開發運營模式，卻僅是佛山產業地產的一個縮影。據不完全統計，佛山在建的產業地產項目已經不少於20個，主土建融高雄燕巢土建融要集中在禪城、順德和南海等區域，多數會以地方舊有產業為依托。
助推制造城市向服務型城市轉變
產業地產的發展可追溯到數年前的天安數碼城以及瀚天科技城，得到產業載體帶來的經濟效益後，政府和房地產開發企業持續聯動，產業地產在佛山發展迅速，成為佛山樓市的重要一部分，數量漸長，其中禪城的張槎、南莊和南海平洲、順德的北滘較為集中。
為進駐企業代辦企業、事業單位財務審計、驗資、清算;財會人員專業培訓、代理納稅申報、技術經濟咨詢，審查項目投資估算……在剛成立的宇能國際中心服務聯盟的資料中，詳細地介紹瞭每個聯盟企業的職責。
與一般商業地產不同，開發商除前期硬件建設外，還要承擔招商、運營等眾多後期的角色，因此項目定位和用途規劃顯得尤為重要。在制造業大市佛山，諸多產業園的規劃和定位往往圍繞制造業做文章。例如佛山城北首個專業市場升級改造龍頭項目——華南金谷即是依托原有五金產業而打造成的國際交易平臺，廣東工業設計城同樣是依托於順德強大的制造產業基礎，如傢電、傢具等產業。
“產業地產越來越多出現，是佛山在升級改造過程之中不可避免出現的一種房地產模式，是制造業城市轉向服務型城市過程中的一種新型狀態。”合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林認為，通過政府的積極推動和引進外資，這一類項目在今後還會有長遠的發展。
投資客青睞促產業地產再發展
“以××產業為依托，集產學研休閑娛樂於一體的企業總部，年回報率超過8%……”近年來，類似的宣傳廣告在佛山比比皆是。與之相對應的，是投資者對於產業地產的熱情：上周六，宇能國際營銷中心開放，當天便有45臺客戶進行瞭誠意登記;去年底廣佛智城商鋪開盤遭熱搶，兩天銷量過億元，並多次加推。
投資者的認同進一步刺激瞭佛山產業地產的興起，慧聰傢電城、華夏中央廣場、廣佛智城、樂趣薈、宇能國際、金盈綠島國際中心等項目陸續推向市場，在成為產業轉型升級或創業樂土之前，成為投資者的關註焦點。
放眼全國，諸如萬達、綠地屏東竹田土地貸款大型房企也開始高調進軍產業地產，除瞭傳統房企，海爾地產也打著產業擴張的旗號，在全國各地大舉建造自己的工業產業園，去年中海爾集團便在佛山三水工業園拿地建廠。
曹紹林表示，產業地產一般有政府合作背景，政商合作得比較緊密，因此在政策的支持上有優勢。而且，目前佛山處於產業升級和轉型的高速發展期，所以未來還會有更多相關的規劃和項目，“產業地產項目是根據政府的未來規劃和發展需求而招商引資的，有一定的市場指引性。”
■對話
丁 力 廣東省社會科學院研究員
韓世同 寒桐投資顧問有限公司總經理、廣州知名房地產專傢
邰 順 佛山宇能創富投資有限公司常務副總經理
產業地產在佛山將呈現怎樣的發展趨勢?未來是購買寫字樓多還是租賃寫字樓多?開發商變身服務運營商如何才能實現科學持續發展?看專傢如何解答。
Q：從南海桂城的天安數碼城、瀚天科技城到大瀝的廣佛智城、南莊的綠島國際中心、裡水的宇能國際，杏壇的智富園，越來越多的開發商進駐鎮街開發產業載體項目，產業載體鎮街化是該類地產開發的趨勢嗎?影響這種趨勢的原因有哪些?
韓世同：產業地產從中心城區向鎮街發展，一個重要的原因是鎮街地價相對較低，且與住宅或商業地產相比，工業用地的轉讓限制條件較多，做產業載體項目既能對當地制造企業的轉型升級起到推動作用，也能為開發商的後期運營提供更大的空間。
邰順：在制造業轉型升級，新型產業興起的大背景下，中小型企業的發展更值得關註，鎮街是該類企業的聚集地，存在巨大的產業載體服務需求，是吸引開發商進駐鎮街的因素之一。
Q：與住宅地產專註產品設計不同，越來越多的產業載體在“賣產品”的同時，更傾向於為進駐的企業提供綜合服務，幫助企業做強做大，從地產開發到平臺建設，企業轉變角色需要攻克哪些難關?又如何能持續?
邰順：宇能國際的服務宗旨是讓企業一進駐就跨越服務門檻，要做到這一點，需要開發商有足夠強大的資源整合的能力，其中包括政府政策支持、民間智力輸入、業務機構合作等方面，目前我們已經搭建起“宇能國際服務聯盟”，整合律師、稅務、保險、銀行、物流等等行業資源，在企業未進駐前先搭好服務平臺。
丁力：開發商或者說運營商要做到持續為企業進行服務，要懂得嫁接外來的智慧，很多產業載體選擇免費為社會機構提供辦公場地，吸引其落戶，建立起為項目服務的“智庫”，源源不斷的社會資源輸入，既有助於產業載體的科學發展，對於進駐企業而言也更具吸引力。
Q：近年來興起的產業項目中，有慧聰傢電城、廣佛智城、瀚天科技城、新媒體產業園等定位明確的較為單一的行業服務的項目，也有如宇能國際、綠島國際中心等綜合性較強的項目，您認為決定一個項目定位的因素有哪些?
韓世同：決定產業載體定位的關鍵因素是所在區域的產業分佈情況，如順德的傢電、電商，南莊的陶瓷等都有明顯的行業優勢，當地龐大的企業群便是產業載體的目標客戶，做電商城、傢電城、陶瓷城等更容易招商，但宇能國際所處的裡水鎮街，缺乏支柱型產業，如自我定位太狹窄反而會影響招商。
Q：從政府主導招商到企業自主招商，最大的區別在哪?從產業載體良性發展的角度出發，租賃辦公場地與銷售寫字樓，哪個更科學?
丁力：借助政府的力量吸引企業進駐是較為有效的方法，但開發商應該具備自我招商的能力，運營產業載體的人更能夠從全局出發，有針對性地招進會對載體發展起到促進作用的企業。
韓世同：產業載體項目開發商不是單一的開發企業，它扮演的角色更像是運營商，提供進駐企業發展各個階段所需要的服務，出於資金回籠的壓力會推售部分的產品，但是個人認為開發商持有的產業越多越有發揮的空間，更能持續發展。
南方日報記者 陳文娜 南盼
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08415963465240065920079.shtml
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